CGI — Capital de Giro Inteligente — é o crédito com garantia de imóvel estruturado especificamente para reorganizar o capital de giro e a dívida de uma empresa: o negócio (ou o sócio) coloca um imóvel próprio em garantia e, em troca, troca dívida cara e curta por capital longo e barato, a partir de cerca de 0,89% ao mês. Não é um produto de prateleira nem um nome novo para empréstimo — é uma forma de estruturar capital que parte do problema da empresa, não da linha que o banco tem para vender.
O nome carrega a ideia inteira. "Capital de giro" porque o alvo é o caixa da operação. "Inteligente" porque troca o capital de giro caro que a maioria das empresas usa no aperto — cheque especial, rotativo, antecipação recorrente — por uma estrutura pensada, de prazo longo e custo baixo. Patrimônio parado, caixa sufocado: o CGI existe para desfazer esse nó.
O que é o CGI, afinal?
CGI é a aplicação estratégica do crédito com garantia de imóvel ao capital de uma empresa. O instrumento por baixo é o home equity — o mesmo que o mercado usa há décadas. O que muda é a intenção: em vez de começar por "quanto você quer captar?", o CGI começa por "qual problema de caixa você precisa resolver?". A resposta é que desenha valor, prazo, carência e garantia — não uma tabela pronta.
Por isso o CGI é mais um conceito do que um produto. O home equity empresarial descreve a ferramenta: imóvel em garantia. O CGI descreve o uso inteligente dela: reorganizar o capital de uma empresa saudável que está apenas mal financiada. Mesmo imóvel, mesma alienação fiduciária, propósito diferente — e é o propósito que separa uma operação que destrava a empresa de uma que só empurra o problema para a frente.
Por que "Inteligente"? O que muda em relação ao giro comum
O capital de giro que a maioria das empresas conhece é caro por natureza. Rotativo do cartão, giro bancário avulso e antecipação de recebíveis rodam entre 3% e 8% ao mês, e o cheque especial PJ, na ponta mais cara, pode chegar perto de 10% — porque não têm garantia real e foram feitos para cobrir poucos dias. Funcionam como oxigênio caro: resolvem hoje e sufocam amanhã.
O CGI vira essa lógica do avesso. Com um imóvel em garantia, o risco do credor cai — e risco menor vira juro menor e prazo maior. Em vez de um limite caro que some rápido, a empresa capta um montante estruturado, com parcela previsível, distribuído ao longo de anos.
| Dimensão | Giro comum (sem garantia) | CGI (imóvel em garantia) |
|---|---|---|
| Custo indicativo | ~3% a 8% ao mês | A partir de ~0,89% ao mês |
| Prazo | Curto, rotativo | Até ~240 meses |
| Lógica | Cobrir o vencimento | Reorganizar a estrutura |
| Parcela | Renegociada a cada rolagem | Definida e previsível |
Os números são indicativos e variam conforme o perfil do tomador, a garantia e o agente financiador. Mas a ordem de grandeza é o ponto: empresário não quebra por falta de lucro, quebra por falta de caixa — e o que protege o caixa é a estrutura da operação, não o improviso do mês.
CGI é a mesma coisa que home equity?
É o mesmo instrumento jurídico, com abordagem diferente. Home equity é o nome de mercado para crédito com garantia de imóvel. CGI é como a Impulso estrutura esse instrumento quando ele entra a serviço do caixa da empresa. A garantia é idêntica — alienação fiduciária do imóvel; o que muda é a tese.
Essa distinção não é jogo de palavras. O home equity de prateleira encaixa a empresa numa linha pronta. O CGI começa pelo problema e desenha a operação em torno da resposta. O banco olha risco; a gente constrói a tese. Quem quiser entender o instrumento por baixo pode ler o que é home equity empresarial; quem quiser ver isso frente a frente com o balcão, CGI vs home equity bancário.
Como o CGI funciona, em números
O CGI se apoia em garantia real registrada e finalidade livre. O imóvel entra por alienação fiduciária — estrutura que mantém a propriedade e o uso com a empresa (ou com o sócio) enquanto a dívida está ativa, e baixa a garantia quando ela é quitada. É essa segurança jurídica que sustenta a taxa baixa e o prazo longo. Os parâmetros típicos:
- Taxa a partir de cerca de 0,89% ao mês, indicativa e sujeita a análise;
- Prazo de até 240 meses, o que dilui a parcela ao longo do tempo;
- LTV de até cerca de 60% do valor de avaliação do imóvel;
- Ticket de cerca de R$ 150 mil a R$ 120 milhões, conforme o ativo e a tese.
Nenhum desses números é promessa — são faixas indicativas, e a condição final depende do imóvel, do caixa, do objetivo e do agente financiador. O passo a passo completo (avaliação do imóvel, análise, registro em cartório e liberação) está em como funciona o crédito com garantia de imóvel. O que importa aqui é o conceito: não é dinheiro para hoje à tarde; é operação de prazo longo, e a mesma estrutura que reduz o custo é a que pede algumas semanas de processo.
De onde vem a lógica do CGI?
O CGI nasce de uma constatação simples: o crédito de balcão avalia a empresa por um score automático, uma régua única que responde "não" a tudo que foge da faixa. Ele não enxerga um imóvel quitado no nome do sócio, um faturamento reinvestido, um ano atípico. Vê um número fora do padrão e fecha a porta — é por isso que tanta empresa saudável ouve um não do banco que não diz nada sobre a real capacidade de pagar.
O CGI parte do lado oposto. Em vez de perguntar "essa empresa cabe na minha caixa?", pergunta "que ativo essa empresa tem, e que estrutura faz essa operação fazer sentido?". Quando existe garantia real, a conversa sai do score e entra na tese — e um patrimônio que estava parado vira a alavanca que o balanço sozinho não oferecia. É a diferença entre ser pontuado por um algoritmo e ser defendido por uma estrutura.
O CGI é para a minha empresa?
Em resumo: o CGI tende a fazer sentido quando uma empresa saudável está apenas mal financiada — carrega dívida cara e curta, tem um imóvel próprio livre e um objetivo claro, como alongar passivo, reduzir o custo médio da dívida ou capitalizar uma expansão com tese. É o terreno onde ele mostra valor, muitas vezes começando por um reperfilamento de dívidas ou substituindo uma antecipação de recebíveis recorrente.
Não faz sentido como tapa-buraco de um negócio que perde dinheiro de forma estrutural: aí o CGI só adia o desfecho e coloca o patrimônio na linha de frente. A fronteira entre os dois cenários é o que decide tudo, e está detalhada em quando usar o CGI empresarial (e quando não usar). Se quiser testar o seu caso, a mesa abre um diagnóstico de CGI e devolve, com honestidade, se faz sentido — ou aponta a melhor rota se não fizer.
Condições sujeitas a análise. Taxas, prazos e LTV são indicativos e variam conforme o perfil do tomador, a garantia e o agente financiador. CGI (Capital de Giro Inteligente) é modalidade de home equity (crédito com garantia de imóvel), formalizada por instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil. A Impulso Capital é boutique estruturadora — não é banco nem securitizadora. Conteúdo educativo, não é oferta de crédito.
Perguntas frequentes
O que é CGI (Capital de Giro Inteligente)?
CGI é o crédito com garantia de imóvel estruturado para reorganizar o capital de giro e a dívida de uma empresa. O negócio ou o sócio coloca um imóvel próprio em garantia e, em troca, troca dívida cara e curta por capital longo e barato — taxa a partir de cerca de 0,89% ao mês, prazo de até 240 meses e LTV de até cerca de 60% do valor do imóvel. É o mesmo instrumento do home equity, reposicionado a serviço do caixa da empresa. Condições indicativas, sujeitas a análise.
Qual a diferença entre CGI e capital de giro tradicional?
O capital de giro tradicional — rotativo, giro bancário avulso, antecipação recorrente e cheque especial PJ — não tem garantia real e cobre poucos dias, por isso custa de 3% a 8% ao mês (o cheque especial pode chegar perto de 10%). O CGI usa um imóvel como garantia real: o risco do credor cai, e isso vira juro menor e prazo maior. Em vez de um limite caro que some rápido, a empresa capta um montante estruturado, com parcela previsível, ao longo de anos. A diferença não é só a taxa, é a lógica: cobrir o vencimento versus reorganizar a estrutura.
CGI é a mesma coisa que home equity?
É o mesmo instrumento jurídico — crédito com garantia de imóvel por alienação fiduciária. Home equity é o nome de mercado; CGI (Capital de Giro Inteligente) é como a Impulso estrutura esse instrumento quando ele entra a serviço do caixa e da estrutura de capital da empresa. A garantia é idêntica; o que muda é a tese e a estruturação da operação.
Quanto custa um CGI?
As taxas partem de cerca de 0,89% ao mês, com prazo de até 240 meses e LTV de até cerca de 60% do valor de avaliação do imóvel; os tickets costumam ir de cerca de R$ 150 mil a R$ 120 milhões. Para comparação, capital de giro sem garantia e cheque especial PJ rodam entre 3% e 8% ao mês. São números indicativos, que variam conforme o perfil do tomador, a garantia e o agente financiador.
A Impulso empresta o dinheiro do CGI?
Não. A Impulso é uma boutique estruturadora, não um banco, e não concede crédito com recursos próprios. A operação é formalizada por instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central; a mesa cuida da engenharia da estrutura, da escolha do agente financiador e da organização documental. A aprovação e as condições finais são do agente, sempre sujeitas a análise.
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