01Análise SPE
Verificação de patrimônio de afetação, contrato social, documentação.
Impulso Construção · Crédito-ponte
Banco demora 6 meses. Sua obra não pode.
Operação curta pra terreno, projeto aprovado e alvará.
Crédito-ponte cobre o vão entre comprar terreno + projetar e liberar o funding principal de produção. Estrutura de 12-24 meses, garantia de terreno + SPE com patrimônio de afetação, custo casado com cronograma da obra.
O banco olha risco. A gente constrói a tese.
O que é
Funding ultra-curto pra destravar início de obra
Crédito-ponte é o mecanismo que cobre o gap entre ter o terreno comprado com projeto aprovado e alvará — e a liberação do funding principal de produção, seja banco, securitizadora ou FIDC. Esse vão costuma durar 4-8 meses, tempo em que a obra deveria estar avançando mas fica parada por falta de caixa.
A estrutura é de 12-24 meses, com custo casado com o cronograma de liberação do funding principal. Quando o funding principal entra, a ponte sai — sem sobreposição de custo. Garantia: terreno + patrimônio de afetação da SPE. Desembolso em 30-45 dias.
Pra quem é
Incorporadora com terreno parado e cronograma batendo
Estágio
Terreno comprado, projeto aprovado, alvará em mãos.
VGV
R$ 30-300MM por SPE — incorporadora boutique até média.
Funding principal
Em estruturação com banco/securitizadora — mas não vai liberar em <90 dias.
Cronograma
Obra precisa começar JÁ pra não estourar pipeline ou perder janela de venda.
Como estruturamos
Da análise SPE à operação
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02Tese de ponte
Casa custo da ponte com data de liberação do funding principal, sem sobreposição.
03Defesa
Comitê da securitizadora/FIDC com tese clara: cobre vão, sai quando funding entra.
04Operação
Escritura, registro, desembolso. Cronograma desbloqueado.
Cenários reais
Quando a ponte salva o cronograma
Vertical residencial R$ 80MM VGV — terreno comprado, banco demorando
Antes
Terreno R$ 12MM comprado, projeto aprovado, alvará liberado. Funding bancário em comitê há 5 meses. Sócios financiando custo de manutenção do bolso.
Depois
Ponte R$ 8MM em 38 dias, terreno + SPE como garantia, 1,8% am, 24 meses, casa com data prevista do funding bancário. Obra começou na data planejada.
Loteamento R$ 60MM VGV — janela de lançamento batendo
Antes
Loteamento aprovado, janela de lançamento de feriado batendo (4 meses), funding tradicional inviável no prazo. Distrato preventivo no horizonte.
Depois
Ponte R$ 6MM em 42 dias com FIDC parceiro, 2% am, 18 meses casado com cronograma de vendas. Lançamento aconteceu na janela; 70% vendido no primeiro mês cobre 60% da ponte.
Cenários ilustrativos baseados em casos reais. Estruturas, prazos e custos variam por análise individual.
Outras estruturas dessa vertical
Impulso Construção — operações relacionadas
Funding imobiliário
Estruturas de capital pra cada ciclo da incorporação.
Ver funding →Apoio à produção
Funding de obra liberado por etapa conforme avanço físico.
Ver produção →Securitização (CRI)
Emissão de CRI com lastro nos recebíveis. Custo competitivo.
Ver securitização →Voltar pra Impulso Construção
Perguntas frequentes
O que perguntam antes
Quando o crédito-ponte faz sentido?
Quando o terreno está comprado, o projeto aprovado e o alvará em mãos — mas o funding bancário principal ainda está em estruturação (que demora 4-8 meses). A ponte cobre esse vão e permite obra começar no prazo.
Qual o ticket típico?
R$ 3-20MM por operação. Tickets menores que R$ 3MM têm custo de estruturação proporcionalmente caro; maiores que R$ 20MM já comportam estrutura direta com securitizadora.
Que garantia exige?
Combinação padrão: terreno + projeto aprovado + SPE com patrimônio de afetação. Em casos avançados, entra aval pessoal dos sócios ou alienação de patrimônio extra-projeto.
Em quanto tempo desembolsa?
30-45 dias do diagnóstico ao desembolso. Documentação organizada (matrícula limpa, alvará, projeto aprovado, contrato de SPE) acelera; pendência judicial ou ambiental atrasa.
Sem ponte, obra não começa. Com ponte, começa na data.
Em 1 dia útil: viabilidade da estrutura, custo estimado, instituição compatível.