01Análise viabilidade
Estudo de VGV, cronograma físico-financeiro, garantia disponível, patrimônio de afetação, histórico da SPE/holding.
Impulso Construção · Funding completo
Cada ciclo da obra tem o veículo certo.
Mesa-pra-mesa com securitizadoras, FIDCs e fundos privados.
Funding imobiliário não é produto único. Cada fase da operação — terreno, projeto, obra, recebíveis — pede instrumento diferente. A Impulso desenha a combinação certa, casa o custo com o cronograma, e apresenta pro comitê institucional.
O que é
Mesa institucional, não corretagem
Funding institucional pra incorporadora opera onde banco não chega ou demora. Quando o cronograma da obra não pode esperar 6 meses de comitê bancário, ou quando o capex extrapola o que o banco consegue financiar, a estrutura institucional entra — crédito-ponte de 30-45 dias, apoio à produção casado com avanço físico, securitização pra incorporadora com pipeline contínuo.
A Impulso não é corretora de funding. É mesa estruturadora. Cada projeto é desenhado, defendido em comitê e operacionalizado com a instituição certa pra aquele ticket, prazo e perfil de SPE.
4 estruturas
Cada ciclo da incorporação tem o veículo certo
Crédito-ponte
12-24 meses. Terreno comprado, projeto aprovado, alvará. Casa com cronograma até liberação do funding principal.
Apoio à produção
24-48 meses. Funding pra obra liberado por etapa conforme avanço físico. Casa com VGV vendido.
Securitização (CRI)
Emissão de CRI com lastro nos recebíveis. Distribuição pra investidor qualificado. Custo competitivo, prazo longo.
Operação direta (FIDC/family office)
Ticket grande (R$ 30MM+). FIDC ou family office estruturando diretamente. Custo sob medida, condições negociáveis.
Como estruturamos
Análise de viabilidade → desembolso casado com obra
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02Escolha do veículo
Ponte? Apoio à produção? CRI? Cada estrutura tem custo, prazo e covenant próprios. Escolhemos com você.
03Defesa institucional
Apresentamos o projeto no comitê da securitizadora/FIDC. Tese sólida, números limpos, garantia bem desenhada.
04Cronograma casado
Desembolso libera conforme obra avança. Sem capital parado, sem juros pagando ar. Fluxo bate cronograma.
Cenários reais
Como o ciclo destrava
Vertical residencial R$ 80MM VGV — crédito-ponte
Antes
Terreno comprado, projeto aprovado, alvará em mãos. Banco demorando 5 meses pra estruturar funding principal. Sócio refinanciando do bolso.
Depois
Ponte de R$ 8MM em 40 dias com terreno + SPE como garantia, 24 meses, casado com liberação do funding bancário. Obra começou no prazo.
Comercial misto R$ 220MM VGV — apoio à produção
Antes
Obra travada faltando 35% do capex. Banco recusou aumento de linha. Comissão de venda atrasando. Distrato batendo na porta.
Depois
Apoio à produção R$ 40MM com securitizadora parceira, 36 meses, liberação por etapa conforme avanço físico. Garantia: cessão de 60% dos recebíveis. Obra retomada em 60 dias.
Loteamento R$ 50MM VGV — securitização CRI
Antes
Pipeline contínuo, 4 lançamentos por ano. Funding bancário caro e burocrático demais. Caixa sempre esticado.
Depois
Estruturação de CRI R$ 35MM com lastro em carteira de recebíveis dos 4 lançamentos. Custo 60bps abaixo do CDI bancário, distribuição pra investidor qualificado. Capital recorrente.
Cenários ilustrativos baseados em casos reais. Estruturas, prazos e custos variam por análise individual.
Outras estruturas dessa vertical
Impulso Construção — operações relacionadas
Crédito-ponte
Operação curta pra terreno, projeto aprovado e alvará.
Ver crédito-ponte →Apoio à produção
Funding de obra liberado por etapa conforme avanço físico.
Ver produção →Securitização (CRI)
Emissão de CRI com lastro nos recebíveis. Custo competitivo.
Ver securitização →Voltar pra Impulso Construção
Perguntas frequentes
O que incorporadores perguntam antes
Vocês competem com o banco que financia a incorporadora?
Não. Complementamos o funding bancário, especialmente onde banco não chega ou demora — crédito-ponte, obra pré-habite-se, recebíveis securitizados. Em muitos projetos os dois coexistem.
Que tipo de garantia exigem?
Varia por estrutura. Crédito-ponte: terreno + projeto aprovado + SPE com patrimônio de afetação. Apoio à produção: cessão de recebíveis + alienação de unidades. Securitização: emissão de CRI com lastro em recebíveis.
Quanto tempo dura a estruturação até desembolso?
Crédito-ponte simples: 30-45 dias. Apoio à produção: 45-60 dias. Securitização com escritura, custódia e rating: 60-90 dias. Mesa aberta com securitizadoras, FIDCs e fundos institucionais encurta o ciclo.
Atendem SPE pequena ou só incorporadora grande?
SPEs de R$ 30MM a R$ 800MM de VGV. O critério é viabilidade, não tamanho. SPE pequena bem estruturada com terreno limpo é financiável.
Operam fora do eixo Sul/Sudeste?
Sim. Sede em Balneário Camboriú/SC, operação em todo o Brasil. Cada praça tem estrutura específica — Nordeste e Centro-Oeste frequentemente demandam securitização privada.
VGV no papel não paga obra. Funding certo, sim.
Em 1 dia útil retornamos com viabilidade, veículo sugerido e indicação de instituição parceira compatível.