01Diagnóstico
Mapa de dívidas atual, patrimônio disponível e objetivo. Definimos se o crédito com garantia faz sentido e o ticket viável.
Impulso Giro · Crédito com garantia de imóvel
Seu imóvel quitado é a alavanca que o banco não te ofereceu.
Crédito com garantia de imóvel para empresa (PJ), estruturado como CGI.
Empresário não quebra por falta de lucro, quebra por falta de caixa. O crédito com garantia de imóvel transforma um imóvel parado em capital longo e barato: a garantia real destrava prazo e fôlego que o capital de giro comum nunca vai dar.
A dor
Margem boa, caixa sufocado por dívida cara
A empresa fatura, tem margem operacional, mas carrega capital de giro bancário a 4-5% ao mês, cheque especial recorrente e antecipação queimando margem. Cada mês o custo financeiro come uma fatia maior do resultado — e o banco oferece mais do mesmo: linha curta, cara e renovável.
Enquanto isso, há um imóvel quitado parado no balanço — sede, galpão, sala ou residência do sócio — que não produz caixa nenhum. É exatamente essa a alavanca que o banco tradicional não estrutura: usar a garantia real para destravar prazo longo e custo competitivo. É o que chamamos de CGI — Capital de Giro Inteligente.
Como funciona
4 etapas do diagnóstico ao desembolso
01
02Tese
Escolhemos o agente financiador (securitizadora, FIDC ou fundo), prazo, carência, custo indicativo e LTV.
03Defesa
Documentação organizada, narrativa de negócio escrita, comitê apresentado pela mesa estruturadora.
04Operação
Avaliação aprovada, escritura, registro da garantia, desembolso. A dívida cara é quitada na sequência.
Pra quem é
Empresa com imóvel parado e caixa esticado
Empresa
Faturamento R$ 5MM–R$ 300MM, balanços organizados, histórico fiscal limpo, sócio engajado.
Garantia
Pelo menos 1 imóvel quitado (ou alienação fácil de portar), avaliado entre R$ 1MM e R$ 30MM, matrícula limpa.
Cenário atual
Capital de giro caro, cheque especial recorrente, factoring ou antecipação drenando margem.
Objetivo
Alongar passivo, reduzir custo médio da dívida, recuperar margem — ou capitalizar expansão, estoque, M&A.
Cenários ilustrativos
Como a garantia real reorganiza o passivo
Indústria leve — substituição de capital de giro
Antes
Capital de giro bancário rotativo a 5,2% ao mês. O custo financeiro mensal drena cerca de 40% da margem operacional, e a linha precisa ser renovada a cada ciclo.
Depois
Crédito com garantia do galpão sede, prazo longo com carência inicial. O custo mensal cai de forma relevante e parte expressiva do caixa volta para a operação, mês a mês.
Distribuidor familiar — consolidação de passivo
Antes
Três linhas bancárias somando dívida cara, a custos entre 4% e 7% ao mês. Cheque especial estourando no fim de todo mês.
Depois
Operação única com garantia de imóvel residencial do sócio, prazo alongado. Cheque especial zerado, as três linhas quitadas, fluxo de caixa de volta ao positivo.
Cenários ilustrativos. Valores, prazos e taxas variam por avaliação individual e por agente financiador. Para entender quando essa estrutura faz (e não faz) sentido, leia quando usar CGI empresarial e o conceito de CGI no glossário. Se o seu nome está negativado, a análise centrada no imóvel também abre caminho — veja empréstimo com garantia de imóvel para negativado.
Condições sujeitas a análise. Taxas e prazos variam conforme perfil do tomador, garantia oferecida e agente financiador. As operações são formalizadas por instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil. A Impulso Capital é uma boutique estruturadora — não é banco nem securitizadora. CGI (Capital de Giro Inteligente) é modalidade de Home Equity (crédito com garantia de imóvel). Cenários citados são ilustrativos.
Outras estruturas dessa vertical
Impulso Giro — operações relacionadas
Reperfilamento de dívidas
Reorganiza o passivo. Alonga prazo. Devolve fôlego.
Ver reperfilamento →Antecipação de recebíveis
Capital de curtíssimo prazo com cessão fiduciária.
Ver antecipação →Voltar pra Impulso Giro
Perguntas frequentes
Antes de entrar em diagnóstico
O que é crédito com garantia de imóvel para empresa (PJ)?
É uma operação em que a empresa (ou o sócio) usa um imóvel próprio como garantia real para captar capital com prazo longo e custo competitivo. Tecnicamente é Home Equity empresarial; a Impulso estrutura essa modalidade como CGI — Capital de Giro Inteligente. A garantia reduz o risco para o agente financiador, e esse risco menor se converte em prazo maior e taxa mais baixa do que linhas sem garantia, como capital de giro bancário, cheque especial ou antecipação.
Qual a diferença entre crédito com garantia de imóvel e capital de giro comum?
Capital de giro bancário, cheque especial e antecipação são curtos, caros e renováveis — drenam margem todo mês. O crédito com garantia de imóvel é longo (até 240 meses), barato e estruturado: troca uma dívida que sufoca o caixa por uma operação que devolve fôlego. O imóvel parado, que não produz caixa, vira a alavanca que sustenta prazo e custo melhores. Não é só um empréstimo mais barato — é uma reorganização do passivo da empresa.
Preciso de imóvel quitado para conseguir o crédito?
Idealmente sim, mas analisamos caso a caso. Imóvel com alienação ativa pode ser estruturado mediante portabilidade da garantia. O essencial é ter LTV confortável — a operação costuma não comprometer mais de 50% a 65% do valor do imóvel. Residencial, comercial ou industrial servem, desde que documentados (matrícula limpa) e líquidos (avaliação confirmando valor de mercado).
Quanto tempo leva do diagnóstico ao desembolso?
Em geral 30 a 60 dias. Documentação organizada e patrimônio limpo fecham em torno de 30 dias; estruturas mais complexas — múltiplos imóveis, holding intermediária, portabilidade de uma alienação existente — chegam a 60 a 75 dias. O prazo depende do agente financiador e da garantia, e cada operação passa por avaliação preliminar de viabilidade antes de seguir.
Qual o ticket mínimo dessa operação?
A partir de R$ 500 mil. Abaixo desse patamar, a estruturação institucional raramente compensa — banco tradicional resolve mais barato. A partir de R$ 1 milhão o custo-benefício da estruturação boutique fica claro, e o ponto ótimo da operação costuma ficar entre R$ 2 milhões e R$ 15 milhões. Acima disso, estruturamos com múltiplas garantias e mais de um agente financiador.
Patrimônio parado é alavanca esperando. Vamos destravar.
Em 1 dia útil retornamos com avaliação preliminar de viabilidade, ticket viável e agente financiador compatível.