Bancos que fazem empréstimo com garantia de imóvel: o panorama de 2026

Os bancos que fazem empréstimo com garantia de imóvel no Brasil incluem Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Santander, Bradesco e C6 Bank, além das cooperativas Sicoob e Sicredi e de instituições especializadas em garantia imobiliária, como Creditas e Banco Bari — tudo verificado nas fontes oficiais de cada instituição, consultadas em agosto de 2026. O que separa uma da outra não é a existência do produto: é o LTV, o prazo, o valor mínimo, o tipo de imóvel aceito e, sobretudo, aquilo que cada uma escolhe não divulgar.

Este artigo é o mapa do mercado, não um ranking. Ele reúne, lado a lado, o que cada instituição publica sobre a própria linha de crédito com garantia de imóvel — e deixa registrado, célula por célula, onde a fonte oficial é silenciosa. Se você quer primeiro entender o instrumento antes de comparar quem opera, comece pelo guia do empréstimo com garantia de imóvel e pela mecânica em como funciona o empréstimo com garantia de imóvel.

Como este panorama foi montado (e por que isso importa)

Três regras, e elas explicam por que este quadro é diferente das listas que circulam por aí.

A primeira: só entra o que está na fonte oficial da própria instituição, lido em agosto de 2026. Nada aqui vem de comparador, de portal de notícias ou de memória. Quando duas páginas oficiais da mesma instituição divergem entre si — e isso acontece mais do que se imagina —, a divergência aparece escrita, em vez de ser resolvida em silêncio escolhendo o número mais bonito.

A segunda: lacuna é lacuna. Onde a fonte oficial não informa, a célula diz "não divulga". Não estimamos, não deduzimos por analogia com o concorrente e não transportamos regra de um produto para outro. Muita informação errada sobre home equity nasce exatamente disso: alguém pega a exigência do financiamento imobiliário de aquisição — outro produto, outra política — e cola na página do crédito com garantia.

A terceira: condição de crédito muda. Este quadro é um retrato de agosto de 2026, e um retrato de vitrine: o que a instituição publica não é o que ela contrata com você. A Impulso Capital não tem vínculo, parceria ou credenciamento com nenhuma das instituições citadas, e nada aqui é endosso.

Os bancos que fazem empréstimo com garantia de imóvel, um a um

Quadro montado a partir das fontes oficiais de cada instituição — página de produto sempre que existe, e conteúdo do próprio domínio quando é só ali que o dado aparece, como está sinalizado nas células —, consultadas em agosto de 2026, sem qualquer vínculo entre a Impulso Capital e as instituições citadas. Quatro ressalvas honestas, porque elas dizem mais sobre o mercado do que a própria tabela.

A divergência do Banco do Brasil. A mesma URL traz "238 parcelas" no corpo e "240 meses" na FAQ. Preferimos mostrar as duas a escolher uma.

O número do Itaú que parece taxa e não é. A página oficial do CGI menciona "a partir de 1,55% ao mês", mas o número vive no rodapé legal, dentro de uma nota comparativa cuja base o próprio banco data de agosto de 2022. Não é taxa vigente publicada, e reproduzi-lo como se fosse seria construir comparação em cima de número de quatro anos atrás.

As cooperativas não são bancos centralizados. Sicoob e Sicredi são sistemas de cooperativas singulares autônomas, e as duas avisam isso na fonte oficial: "informe-se sobre a disponibilidade destes produtos na sua cooperativa", "procure sua agência para obter mais informações sobre contratação e disponibilidade". Já existe divergência real entre cooperativas do mesmo sistema — 180 meses numa, 120 meses noutra. Existem tabelas de taxa de cooperativas singulares hospedadas no domínio oficial, mas valem para aquela cooperativa e para a data em que foram publicadas, não para o sistema inteiro.

O Nubank na lista é intencional. Ele aparece porque é a busca que mais gera confusão. A instituição não tem produto de crédito com garantia de imóvel: as cinco linhas publicadas são empréstimo pessoal, consignado público, consignado INSS, consignado CLT e saque-aniversário do FGTS, e o que ela chama de empréstimo com garantia é lastreado em investimentos — o contrato oficial fala em caixinhas, RDB e Tesouro Direto. O blog da instituição, porém, ranqueia bem para "home equity" e cita média de mercado atribuída ao Banco Central, com cerca de 1% ao mês e até 60% do imóvel. É conteúdo educativo sobre o mercado, não oferta própria — e vira ruído quando alguém copia esses números como se fossem condição do banco.

O que quase nenhuma delas publica: a política para CPF com restrição

Repare no que a tabela acima não tem: uma coluna dizendo "aceita" ou "recusa" quem está negativado. Não é omissão do quadro. É que o dado, na quase totalidade dos casos, não existe na fonte oficial.

Nas páginas de produto de Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Santander, Bradesco, C6 Bank, Creditas, Sicoob e Sicredi, consultadas em agosto de 2026, não há uma linha sobre score, negativação, SPC, Serasa ou restrição no CPF nessa modalidade. O que há são cláusulas de reserva de análise: "produto sujeito à aprovação cadastral", "sujeito à análise cadastral e aprovação de crédito", "crédito sujeito a análise", "cada caso é avaliado individualmente segundo a política de crédito de cada cooperativa". Nenhuma dessas frases afirma nem nega nada. São reserva de decisão, não política publicada.

Há uma exceção que merece registro justamente porque é rara: o Banco Bari trata do assunto abertamente em conteúdo do próprio site, afirmando que o nome sujo não é motivo automático de recusa no empréstimo com garantia de imóvel e que a análise pondera score, renda e imóvel em conjunto, e não isoladamente. A própria instituição publica os limites disso: exige comprovação de renda, fala em restrições leves a moderadas e não dispensa a análise de crédito — e outra página do mesmo site lembra que um bom imóvel melhora as condições possíveis, mas não substitui a análise do cliente. Vale ainda separar produtos: a promessa de "sem consultar SPC ou Serasa" que aparece na home do Bari é do consignado, não do crédito com garantia.

Fora esse caso, a régua é dura e vale para todo mundo: quem afirma que uma instituição nomeada aceita ou recusa negativado, sem que ela publique isso, está inventando. Nós não vamos fazer isso aqui. Se esse é o seu cenário, a leitura completa está em empréstimo com garantia de imóvel para negativado, e o recorte específico da esteira bancária, em banco público faz empréstimo com garantia de imóvel?.

Quem aceita imóvel ainda financiado — e quem exige quitado

Esta é, na prática, a variável que mais elimina candidatos antes mesmo da análise de crédito. Metade do mercado brasileiro tem imóvel com saldo devedor em aberto, e a resposta muda radicalmente de instituição para instituição.

Três detalhes desse quadro merecem ser ditos em voz alta, porque decidem casos.

O primeiro: aceitar imóvel financiado quase nunca significa aceitar financiamento de qualquer banco. Banco do Brasil e Itaú condicionam a alienação preexistente ao próprio banco. C6 Bank, Creditas e Banco Bari são os que declaram trabalhar com dívida em outra instituição — a Creditas exigindo que pelo menos metade do financiamento já esteja quitada, e o Bari pela via do interveniente quitante. A diferença entre essas duas redações vale meses da sua vida — e o mecanismo do interveniente quitante está detalhado em quem faz empréstimo com garantia de imóvel financiado e em imóvel financiado em garantia.

O segundo: o piso de valor do imóvel elimina mais gente do que o LTV. O Santander publica imóvel a partir de R$ 70 mil na PF e R$ 200 mil na PJ; a Creditas, valor de mercado a partir de R$ 150 mil; o Banco Bari, avaliação mínima de R$ 150 mil; o C6 Bank, R$ 250 mil; o Itaú, R$ 52 mil na página do produto — número que, aliás, aparece como R$ 67 mil no blog oficial da mesma instituição. É outra divergência da fonte, e preferimos mostrá-la.

O terceiro: imóvel rural é um mundo à parte. Banco do Brasil e Itaú excluem imóvel rural explicitamente; a Caixa restringe o EGI a imóveis urbanos; o Banco Bari também não trabalha rural e ainda publica recorte geográfico, mirando cidades com mais de 50 mil habitantes, principalmente no Sul e no Sudeste. As cooperativas são a exceção nessa frente: o Sicoob descreve imóvel residencial próprio construído em zona rural ou urbana, e uma cooperativa do Sicredi publica que o imóvel pode ser urbano ou rural — mas isso vale para aquela cooperativa, não para o sistema inteiro. Se essa é a sua garantia, o caminho está em empréstimo com garantia de imóvel rural.

Taxa publicada não é a taxa que você vai pagar

Cinco das onze instituições publicam algum percentual, e todas usam a mesma fórmula: "a partir de". Isso é vitrine — o piso reservado ao caso mais perfeito que a esteira consegue imaginar.

Pior: os pisos publicados não são comparáveis entre si. C6 Bank, Creditas e Banco Bari anunciam taxa mais IPCA; Santander e Bradesco anunciam taxa fixa sem indexador. Uma linha de 1% ao mês corrigida por inflação e uma linha fixa de 1,59% ao mês são estruturas diferentes de risco, não duas posições de um mesmo ranking. E o Banco Bari publica quatro números diferentes em páginas distintas do próprio domínio — 1,09% na página do produto, 1,15% e 0,99% em conteúdos aparentemente antigos, e 1,20% no portal do canal de parceria —, com a ressalva, feita pelo próprio banco, de que as taxas podem mudar sem aviso prévio.

O único número que permite comparação honesta é o CET, o Custo Efetivo Total. Nele entram a tarifa de avaliação do imóvel, as custas de cartório para registrar a alienação fiduciária, o IOF e os seguros exigidos. Os conjuntos são diferentes entre si: o Banco do Brasil declara que o custo é "apenas a tarifa de avaliação", com IOF financiado e seguros MIP e DFI obrigatórios; o Bradesco informa que a modalidade não exige seguro obrigatório atualmente; o Santander publica tarifa de avaliação de até R$ 1.950 para imóvel residencial e até R$ 3.300 para comercial, com isenção em empréstimos de até R$ 50 mil; o Itaú, em conteúdo do próprio site, quantifica cartório em cerca de 0,7% do valor do empréstimo. Duas propostas com a mesma taxa mensal podem custar valores bem distintos. A abertura completa está em quanto custa o crédito com garantia de imóvel, e o que a simulação de vitrine esconde, em simular empréstimo com garantia de imóvel.

Para referência de mercado, as operações que a Impulso estrutura partem de cerca de 0,89% ao mês, com prazo de até 240 meses e LTV de até cerca de 60% do valor de avaliação — média real mais perto de 50% —, em tickets de aproximadamente R$ 100 mil a R$ 120 milhões. É taxa indicativa e piso também é piso aqui: a condição final depende do perfil, da garantia e do agente financiador, sempre sujeita a análise.

Três famílias de agente, não uma lista única

Ler a tabela como se fosse um ranking de marcas leva a conclusões erradas. O que existe são três lógicas de operação, e elas explicam quase todas as diferenças acima.

Os bancos de varejo — Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Santander, Bradesco, C6 Bank — desenham a esteira para volume. Isso traz padronização, custo de originação baixo e canais amplos. Traz também rigidez: listas fechadas de imóvel aceito, exigência de conta na instituição em vários casos e, em parte delas, exclusão explícita de imóvel de terceiro, de terreno e de rural — Banco do Brasil e Itaú são os que escrevem essa recusa com todas as letras, enquanto Santander e C6 Bank aceitam imóvel de terceiro. Na leitura da mesa, e isso é interpretação nossa e não política publicada por ninguém, a esteira de varejo tende a ordenar a fila pelo perfil do CPF, com a garantia entrando em cena depois desse filtro de entrada. É uma escolha racional para quem processa milhares de propostas por dia, e é cega para o caso fora do padrão.

As cooperativas — Sicoob e Sicredi — invertem parte disso. Exigem vínculo associativo, publicam pouquíssimo, e o critério do Sicredi é declaradamente a capacidade de pagamento do associado, não um percentual do imóvel. Em compensação, a decisão é local: quem analisa conhece a praça, o imóvel e, muitas vezes, a pessoa. Para quem tem relacionamento antigo com a cooperativa, isso pesa. Para quem não tem, a porta começa fechada.

As instituições especializadas em garantia imobiliária — Creditas e Banco Bari na tabela, e uma dezena de outras casas, fintechs, securitizadoras, financeiras e fundos que operam a modalidade — começam a análise pela matrícula, pela avaliação e pela liquidez do imóvel. É o grupo que, com mais frequência, aceita imóvel financiado e trabalha com terceiro garantidor, e que publica mais detalhe sobre a garantia do que sobre o tomador. Vale registrar a estrutura: a Creditas, por exemplo, declara atuar como correspondente bancário e sociedade de crédito direto, sendo correspondente de outras instituições — ou seja, nem sempre o credor final é quem aparece na vitrine. Isso não é defeito; é como o mercado funciona. Mas muda quem decide a sua operação.

Nenhuma das três famílias dispensa análise, e nenhuma promete aprovação. O que muda é onde a análise começa — e, para quem está fora do padrão de varejo, a ordem dos fatores altera o produto. O contraste entre a esteira bancária e a mesa estruturada está aberto em CGI vs home equity bancário.

Não existe melhor banco: existe agente com apetite pelo seu caso

Depois de onze instituições mapeadas, a conclusão útil é decepcionante para quem queria um nome. A lista de bancos que fazem empréstimo com garantia de imóvel diz quem tem o produto no catálogo, não quem vai dizer sim para você. Apetite não é publicado em lugar nenhum: ele varia por tipo de imóvel, praça, faixa de valor, LTV pedido, perfil do tomador — e muda ao longo do ano, conforme o funding e a carteira de cada instituição.

O critério honesto de escolha tem quatro perguntas, nessa ordem. A primeira é de elegibilidade: o meu imóvel entra na lista publicada de tipos aceitos, e o meu cenário de financiamento em aberto é admitido por esse agente? A segunda é de estrutura: a taxa é fixa ou indexada, e eu aguento o risco do indexador em 240 meses? A terceira é de custo real: qual é o CET, com tarifa de avaliação, cartório, IOF e seguros dentro? A quarta é de encaixe: esse agente já fez operações parecidas com a minha, nessa faixa e nessa região? Só a última não está em nenhum site — e é a que mais decide. O raciocínio completo está em qual o melhor banco para empréstimo com garantia de imóvel.

Existe ainda um custo escondido em atacar essa lista de balcão em balcão. Cada proposta formal gera uma consulta ao seu CPF ou CNPJ nos birôs, e uma sequência de consultas concentrada em poucas semanas piora a leitura do seu perfil justamente enquanto você tenta melhorá-la. Some o desgaste operacional: a mesma papelada montada de novo em cada porta, semanas de espera por análise e, no fim, uma recusa que raramente vem acompanhada do motivo.

É por isso que existe estruturação. A Impulso Capital é uma boutique estruturadora — não é banco nem securitizadora, e não empresta capital próprio. O trabalho da mesa é diagnosticar o caso, organizar a documentação do imóvel, montar a composição de renda com o que existe de verdade, construir a tese de crédito e apresentar a operação ao agente com apetite para aquele perfil, em vez de consumir o seu CPF em tentativas seriadas. A formalização é sempre feita por instituição financeira autorizada pelo Banco Central, com alienação fiduciária registrada em cartório, e o processo completo costuma levar de 30 a 60 dias. É o desenho do CGI, o Capital de Giro Inteligente — modalidade de home equity aplicada ao caixa da empresa.

Se você chegou aqui procurando um nome de banco, leve daqui outra coisa: a lista importa menos que o encaixe. Traga o seu caso e a mesa devolve, com honestidade, o que dá para estruturar — inclusive quando a resposta certa é "ainda não".

CGI (Capital de Giro Inteligente) é modalidade de Home Equity (crédito com garantia de imóvel). Condições sujeitas a análise. Taxas, prazos e LTV variam conforme perfil do tomador, garantia oferecida e agente financiador. As operações são formalizadas por instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil. As informações sobre instituições terceiras foram extraídas das respectivas páginas oficiais de produto em agosto de 2026, sem vínculo, parceria ou endosso, e podem ser alteradas por cada instituição a qualquer momento — confirme na fonte antes de decidir. A Impulso Capital é uma boutique estruturadora, não é banco nem securitizadora. Conteúdo educativo, não é oferta de crédito.